Gayrimenkulde mortgage dönemi Türkiye, gayrimenkul piyasasının bu derece canlı olduğu ender ülkelerden biri. Gayrimenkul farklı kesimler açısından bu derece cazip olmasına rağmen, yatırımcı sayısı yeterince gelişemiyor. Bunda, Türkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersizliği en büyük faktör olarak nitelendirilebilir. Bu nedenle, 21. yüzyılda Türk insanının yaşam standartlarının yükselmesi ve gayrimenkule yönelik ihtiyaçlarının giderilmesi, uzun vadeli finansman mekanizmalarının oluşturulmasına bağlı. Bu tür bir uzun vadeli finansman modeli belirli nedenlere dayalı olarak Türkiye'de hayata geçirilemedi. Yüksek enflasyon ve ekonomide uzayıp giden belirsizliklerin, engelleyici temel etkenleri oluşturduğu söylenebilir. Artık Türk ekonomisi bu tür olumsuzlukları geride bırakacak bir sürece giriyor. 57. Hükümet'in Uluslararası Para Fonu IMF'in desteği ile uygulayacağı 3 yıllık istikrar programı başarıya ulaşırsa, Türk ekonomisinde 10 yıldan uzun finansman modellerinin oluşmasını sağlayacak bir ortam oluşmuş olacak. Bu olumlu beklentilere bağlı olarak, Batılı ekonomilerde, özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerine, Türk gayrimenkul kuruluşlarının ilgisinde yoğun bir artış söz konusu. Gayrimenkulde dayanıklılık dönemi Bu yoğun ilginin perde arkasında, sadece uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerini Türk ekonomisinde geçerli kılacak bir ortamın oluşum ihtimali yer almıyor. Aynı zamanda, Türk insanının gayrimenkul de uluslararası standartlara sahip, kaliteli konut ve ofislere olan ilgi yoğunlaşmasının etkisi de göz ardı edilmemeli. Özellikle 17 Ağustos ve 12 Kasım depremlerinin ortaya çıkardığı gerçekler, Türkiye gibi yüzde 80'i birinci derece deprem bölgesi içerisinde yer alan bir ülkenin, depreme dayanıklı inşaatlardan başka bir çözümü olmadığını da gösteriyor. Bu durumda, daha kaliteli ve dayanıklı gayrimenkul için daha fazla kaynak gerekiyorsa, Türkiye mutlaka uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerini oluşturmak mecburiyetinde. Başkan Clinton'ın Türkiye ziyareti, AGİT Zirvesi, ABD Yönetimi'nin Türkiye'nin 21. yüzyıldaki stratejik önemine bağlı olarak dünya kamuoyuna ilettiği mesajlar, Türkiye'yi önümüzdeki 50 yılın "merkez ülkesi" haline getiriyor. Dünyanın önde gelen kuruluşları açısından Türkiye, Balkanlar-Kafkaslar-Ortadoğu üçgeninde merkez ofisin yer aldığı bir konumda değerlendiriliyor. Bu nedenle, önümüzdeki dönemde ofis ve konut ihtiyacı katlanarak artacak. Bu gerçeklerin ışığında, uluslararası gayrimenkul firmalarının Türkiye'ye yönelik ilgilerinde de yoğunlaşma var. Uzun vadeli finansman modeline ilgi artıyor Bu yoğunlaşmanın bir uzantısı olarak ABD'li "mortgage" firmalarının ilgisinde de artış olduğu gözleniyor. Bu kuruluşların ziyaretlerinin artması, uzun vadeli gayrimenkul finansman modeline olan ilgiyi de artırdı. Colliers International Türkiye Genel Müdürü ve Gayrimenkul Kalite Platformu Başkanı Saffet Çiçekdağ, sektörün son zamanlarda ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modeli ile ilgili gelişmelere "cennetten müjde gelmiş gibi" davrandığını vurgulayarak, ingilizce "mortgage" olarak ifade edilen bu modeli daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulama tekniklerini bilmenin kıyaslama açısından daha doğru olacağını vurguluyor. Çiçekdağ yurtdışındaki ana teknikleri şöyle özetliyor: "ABD'de örneğin, finansmanı ilk sağlayan kurum bu borcu üzerinde tutmaz ve ikinci pazarda satar. İkinci pazardaki kurumlar, Federal National Mortgage Association (FNMA) ve Goverment National Mortgage Association (GNMA) gibi kamu kuruluşları ile beraber bir havuz oluştururlar ve yatırımcılara hisse satarlar. İkinci pazardaki kurumlar genelde yalnızca birinci derece ipotek satın alırlar. Böylece, krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. Genelde ipotek bankacılığı yapan kurum, ipoteği ikinci pazarda yılda 4 kez satar." Saffet Çiçekdağ, mortgage uygulamasının Türkiye'de hayata geçirilebilmesi için hayati önem taşıyan birkaç noktanın altını da çiziyor: " İpoteğe dayalı finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulaması olabilmesi için, enflasyonun yüzde 15'in altına çekilmesi gerekiyor. Çünkü, yabancı para üzerinden yapılacak uygulamaların ancak kısıtlı bir kesime ulaşacağı bellidir. Ayrıca, ipoteğe dayalı finansman modelleri vergi avantajı yaratmalı ve yatırım olarak teşvik edilmelidir. Yani, bu tür bir finansman modelinin işlerlik kazanması için Türkiye'nin son zamanlarda alışılagelmiş ortamından farklı bir ortam oluşturulmalıdır. Herkesin vergisini ödediği, enflasyon nedeniyle parasının erimediği bir ekonomi gereklidir. Görüşlerimin başında, ipoteğe dayalı finansman modeli konusunda cennetten müjde gibi gelen bir konu olarak bahsetmemin nedeni bu temel gerçeklere dayanmaktadır". İpotek nedir ve neden henüz Türkiye'de uygulanamıyor? Türkiye'deki ve yurtdışındaki birçok işadamı şu andaki durum nedeniyle ipotek finansmanını sorgulayabilirler. Bu durumlar; deprem felaketi, yeni kurulan koalisyon hükümeti, geçen senenin ikinci yarısındaki yaklaşık 6-7 milyar $'lık yabancı sermaye akışı, yüksek faiz oranları. Bu belirsizlik ortamında yabancı yatırımcılar ve diğer borç verenler büyük vaatlerde bulunma konusunda tedbirli davranıyorlar. Aynı zamanda Türkiye pazarının öneminin ve potansiyelinin de farkındalar. İnanıyoruz ki, bu yatırımcılar risklerin nasıl azaltılacağıyla ilgili iyi oturtulmuş bir teklifle karşılaşırlarsa konuyla ilgili destek vereceklerdir. Şu andaki durum özel sektör için güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için emsalsiz bir fırsat sunuyor. Böyle bir girişim hükümet desteği de görecektir. Çünkü yapılacak reform programının önemli bir parçası olacak ve kronik konut kıtlığı problemine de yardımcı olacaktır. Dünyada Türkiye'ye örnek olacak ülkeler var mı? Hızlı ipotek endüstrisinin modernizasyonu ve genişlemesini en iyi Güney Amerika gösterir. Brezilya, Arjantin, Şili gibi ülkeler de, Türkiye gibi 1990'ların başında yüksek enflasyon seneryolarından gelmişler ve zaman içinde ipotek pazar modellerini benimsemişlerdir. Arjantin modelini incelersek; ipotek borcu 1994'de 5.2 milyar $'dan, 1998'de 9.4 milyar $'a yükselmiştir. Aynı dönemde ipotek borcu kişi başına yüzde 90'ın üzerine çıkmış ve 137 $'dan 264 $'a çıkmıştır. Eskiden devletin bankası olan Banco Hipotecario National, yarı özel ipotek bankası olarak yeniden yapılandırılmıştır. Mortgage Sistemi Nasıl İşleyecek? Alıcı önce evi bulacak. Ama beğendiği evin imara uygun bir bina olması gerekiyor. Sonra da bankaya gidip evi satın almak için kendisine gereken parayı talep edecek. Banka gerekli araştırmayı yapacak ve bunun karşılığında uygun bulursa tüketiciye krediyi verecek. Hiç peşinatı olmayanlar sistemden yararlanamayacak. Genellikle bankalar konut fiyatının yüzde 25'ini vatandaşın yatırmasını istiyor. Vade kanuna yazılmadı ancak faiz oranlarının yanında vade sürelerini de piyasa belirleyecek. Mortgage'a dayalı menkul kıymet çıkartılacak ve bunlar borsada işlem görecek. Böylece banka gerekli finansmanı ucuz maliyetle sağlayacak. Alıcı müteahhitten ev alacak. Mortgage Kanunu ile "Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı" adıyla oluşturulacak profesyoneller evin değerini belirleyecek. İpotek kredili konutlar zorunlu olarak sigortalandırılacak. Evin değerinin en az dörtte biri peşin ödenecek. Kalan kısmı için bankalar, devreye girecek. Banka, kredi karşılığı ipotek senedi düzenleyecek. İpotek senetleri bir havuzda toplanacak. Bunun için İpotek Finans Kuruluşu (İFK) kurulacak. Bankalar, portföylerindeki senetleri komisyon karşılığı İFK'ya devredecek. İFK, ipotek senetlerini menkul kıymete dönüştürecek. İpotek senedi üzerinden varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edecek. İpotek Yatırım Kuruluşları da alacağa dayalı menkul kıymetleri borsada ihraç edecek. Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek. Mortgage'ın yararları Konut edinimi kolaylaşacak İnşaat sektörü canlanacak Kayıtdışılık ortadan kalkacak Ruhsatlı konut üretimi artacak Finans sektörü sağlıklı bir derinlik kazanacak Konut yapımında planlamanın önemi artacak Sistem ekonomiye canlılık ve refah artışı sağlayacak Vade ve faizler piyasada belirlenecek Sistem 2006 yılının ilk yarısında uygulamaya girecek. Vade ve faizler piyasada belirlenecek. Sabit faiz ve değişken faizli kredi imkânları sunulacak. Sistemden imarlı binalar yararlanacak. Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da mortgage'a dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. Sisteme belli bir peşin para ile girilebilecek. Banka üç ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini satma hakkına sahip olacak. Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 faiz ödeyecek. Mortgage'ın püf noktaları Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden bir işgünü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz olacak. Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu. Sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içinde tüketici aleyhine değiştirilemeyecek. Borçlunun temerrüde (Borcunu ödeyememe) düşmesi halinde banka borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü. Konut satışa çıkarıldığında banka kıymet takdiri yaptıracak. Kıymet, satıştan en az 10 iş günü önce size bildirilecek. Banka takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi konutun satışını yapmak zorunda.